사건개요
사건번호: 2024타경38799
관할법원: 진주지원
물건종류: 주택
소재지: 경상남도 산청군 시천면 반천리 670
감정가: 953,924,200원
최저가: 467,423,000원
매각기일: 2026.07.20
진행상태: 유찰 2회, 감정가 대비 49%
이번 물건은 경상남도 산청군 시천면 반천리 670 소재 주택 경매 건입니다. 법원 원문 기준 토지는 1,178.54평, 건물은 74.52평으로 확인되며, 감정가는 953,924,200원, 최저가는 467,423,000원입니다. 현재 2회 유찰된 상태로 표기되어 있고, 매각기일은 2026년 7월 20일입니다.
주택 물건은 단순히 건물 면적만 보고 판단하기보다 토지의 이용 현황, 진입 여건, 건물의 실제 상태, 부속 시설 여부, 점유 관계를 함께 확인해야 합니다. 특히 이번 건처럼 토지 면적이 비교적 크게 표시된 주택은 주거 목적 외에도 마당, 부속 토지, 진입로, 경계, 농지 또는 기타 지목 관련 제한 사항이 있는지 살펴볼 필요가 있습니다. 원문에 지목, 건축물 구조, 사용승인일, 부속건물 내역이 모두 제시된 것은 아니므로 매각물건명세서와 감정평가서를 통해 세부 구성을 다시 확인해야 합니다.
소재지는 산청군 시천면 반천리로 확인됩니다. 군 단위 주택은 도심 아파트와 달리 생활 편의시설까지의 거리, 대중교통 접근성, 차량 진입 가능 여부, 주변 도로 폭, 겨울철 관리 상태 등이 실제 이용 편의에 큰 영향을 줍니다. 현장에서는 주소지만 확인하는 데 그치지 말고 본건까지의 진입로가 공도인지, 사도 사용 문제가 있는지, 차량 회차가 가능한지, 주변 주택과의 경계가 명확한지 확인하는 것이 좋습니다.
확인된 수치만 보면 감정가 대비 최저가가 49% 수준으로 낮아진 상태입니다. 다만 유찰 횟수와 최저가만으로 저렴하다고 단정하기는 어렵습니다. 건물의 노후도, 수리비, 실제 점유 상태, 토지 이용 제한, 인접 토지와의 경계 문제, 도로 접면 여부에 따라 입찰가 판단은 달라질 수 있습니다. 특히 지방 주택은 거래 사례가 제한적일 수 있어 인근 실거래, 매물 호가, 토지 단가, 건물 잔존가치를 나누어 검토하는 방식이 필요합니다.
권리분석 측면에서는 말소기준권리, 등기부상 선순위 권리, 가처분이나 가압류, 법정지상권 가능성, 분묘나 경계 관련 분쟁 가능성 등을 확인해야 합니다. 현재 제공된 원문만으로는 등기부 권리관계와 임차인 현황이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 입찰 전에는 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 대조해야 하며, 인수되는 권리가 있는지 전문가 검토를 거치는 것이 안전합니다.
명도 난이도도 자료만으로 단정할 수 없습니다. 주택은 소유자가 직접 거주하는 경우, 임차인이 있는 경우, 일부만 점유된 경우, 장기간 비어 있는 경우 등 상황에 따라 절차와 비용이 달라집니다. 현황조사서에 점유자가 기재되어 있더라도 실제 현장 상황과 다를 수 있으므로, 입찰 전 외관 확인과 주변 탐문, 전입세대 열람 가능 여부, 임대차관계 확인을 진행해야 합니다. 관리비나 공과금 체납 여부도 주택 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.
리스크 점검은 반드시 별도로 해야 합니다. 경매 절차 중 소유권이전 지연이 발생할 수 있고, 매각기일 전 대위변제나 권리변동으로 진행 상태가 달라질 수 있습니다. 말소기준권리 판단을 잘못하면 인수 부담이 생길 수 있으며, 임차인, 점유자, 관리비, 명도 문제는 원문 데이터에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 단순 최저가만 보고 접근하기보다 관련 서류와 현장 상황을 함께 검토하고, 필요하면 경매 전문가 상담을 통해 입찰 여부와 입찰가 범위를 정하는 것이 좋습니다.
입찰 전 점검사항으로는 첫째, 토지와 건물의 공부상 면적이 실제 현황과 일치하는지 확인해야 합니다. 둘째, 건축물대장상 위반건축물 여부와 부속건물 등재 여부를 확인해야 합니다. 셋째, 도로 접면과 진입로 사용 관계를 현장에서 확인해야 합니다. 넷째, 전입세대와 점유자를 확인하고 명도 가능성을 검토해야 합니다. 다섯째, 낙찰 후 예상되는 취득세, 법무비, 수리비, 이사 협의비 등 부대비용을 반영해야 합니다.
이 물건은 산청군 시천면 반천리 소재 주택으로, 토지 면적과 건물 면적이 원문상 함께 확인되는 경매 건입니다. 다만 구체적인 건물 상태, 점유 관계, 권리관계, 도로 및 토지 이용 조건은 제공된 요약 정보만으로 판단하기 어렵습니다. 매각기일이 가까운 물건일수록 변경, 연기, 취하 여부도 다시 확인해야 하므로 법원 공고와 사건 진행 내역을 최종 점검하는 절차가 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 주거용 주택뿐 아니라 토지, 상가, 공장 등 목적에 맞는 경매 물건을 함께 비교해 볼 수 있습니다.
매각기일 전에는 반드시 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 사건 진행은 매각기일 전까지도 변경될 수 있으므로 최종 입찰 여부는 최신 서류 기준으로 판단해야 합니다.
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